Il contratto di rent to buy viene considerato da molti come un contratto atipico. In realtà con il D.L. n. 133 del 2014, convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164, viene adeguatamente disciplinato il contratto in questione. Molteplici i dubbi applicativi, specie in ordine all’imposizione fiscale e alla struttura del contratto in questione ancorché, come chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso costituisce un modo per poter accedere all’acquisizione di immobili posticipando il pagamento delle imposte all’effettivo trasferimento del bene.

A tal fine occorre procedere con l’inclusione nell’accordo contrattuale di una serie di clausole che, come rilevato ex adverso dagli interpelli su cui si è espressa l’Agenzia delle Entrate, condizionano in maniera unilaterale e come mera facoltà l’esercizio dell’opzione di acquisto della parte conduttrice dell’immobile.

Relativamente alla tassazione in capo al proprietario del bene, qualificato come locatore nel corso della locazione e venditore in sede di esercizio dell’opzione di acquisto, occorre rilevare come quanto disposto in conto futura vendita sarà oggetto di una tassazione al momento della scadenza del termine per l’esercizio dell’opzione di acquisto mentre, la parte imputata a canone di locazione, dovrà necessariamente costituire base imponibile ai fini irpef ovvero sia ai fini della cedolare secca qualora optato per il regime forfetario.

Riteniamo infine precisare che il rent to buy, a differenza degli altri contratti similari, consente una serie di agevolazioni ma anche le tutele previste in materia di trascrizione, quale pubblicità costitutiva che va ben oltre il diritto di “prenotazione” consesso dal preliminare di vendita proprio.

In dottrina non vi sono molteplici opere che consentono di accedere, in maniera compiuta al rent to buy, ed inoltre si ravvisa come lo stesso venga pubblicizzato, come un accordo riservato ad una stretta platea di parti contrattuali (i soli costruttori). In realtà il rent to buy lo possono costituire tutti coloro che ritengono opportuno cedere un bene e che non presentano gli stretti requisiti previsti per l’accesso al credito bancario e viceversa, per tutti coloro che, intendono rendere liquido un immobile ma non trovano chi possa accedervi al prezzo di mercato corrente.

(*a cura dell’Ufficio Studi Economici – Omniapart srl)